도시형 생활주택 투자 틈새 투자처 인가?

도시형 생활주택 투자

부동산시장에 붐이 일어나면서, 각종 부동산 규제들이 발생되었으나, 그와중에도 청약통장이 필요하지 않고, 주택수에 들어가지 않아 세금규제에서도 꽤 널널한 도시형 생활주택 투자에 관심을 보이는 투자자들이 많습니다.

부동산의 틈새시장을 노리는 사람들이 왜 도시형 생활주택 투자에 관심을 보이는지 한번 알아봅시다.

 

도시형 생활주택이란? 

도시형 생활주택이란, 300세대 미만의 국민주택규모(전용면적 85m2 이하)에 해당하는 주택입니다.

늘어나는 1~2인 가구의 거주 수요를 대응하기위해 2009년 도입된 제도로, 다음과 같은 종류가 있습니다.

	면적	구조
단지형연립주택	1개동 바닥면적이 660m2를 초과.	층수가 4개층 이하. 원룸형 주택을 제외한 주택.
단지형 다세대	1개동 바닥면적이 660m2이하	층수가 4개층 이하. 원룸형 주택을 제외한 주택.
원룸형	세대별 주거전용면적은50m2 이하.	- 건축법상 공동주택(아파트,연립,다세대)에 해당. - 욕실, 부엌 설치되어있는 세대별 독립주거. - 욕실(보일러실)을 제외한 하나의 공간으로 구성되어야함. (단 30m2 이상일 경우 두개 공간으로 구성가능)

도시형 생활주택의 장단점

1) 투자자 입장 장단점.

1. 분양가 상한제 미적용.
2. 대부분 도시지역에 입지를 다지고 있음.
3. 아파트 대비 저렴한 가격에 취득 가능함.
4. 무주택자 전용면적 20m2 이하의 경우 유주택자도 취득세, 양도세, 담보대출 및 세금규정을 피할 수 있다.
   (전용면적 20m2초과의 경우 주택수 산입 및 세금징수의 대상이 될 수 있음.)
   -주택 공급에 관한 규칙 제 53조(주택소유여부 판정기준)
5. 전용면적 20m2 이하의 도시형 생활주택이라 하더라도, 두채를 보유하게되면 다주택자가 될 수 도 있음.
   -주택 공급에 관한 규칙 제53조(주택소유여부 판정기준)

 

2) 건축주 입장 장단점.

1. 기존의 연립주택과 다세대주택은 4층까지만 건축할 수 있었안, 도시형 생활주택은 건축위원회 심의를 통해 층수를 5층까지 완화할 수 있음.
2. 원룸형 주택은 바닥 면적이나 층수 제한이 없음.
3. 도시형 생활주택은 일반 공동주택에 비해 쉽게 건축이 가능하여, 일반 공동주택의 경우, 일반감리업체 지정을 통한 감리를 하지만, 도시형생활주택은 1인이상으 건축감리원 상주만으로도 진행할수 있어, 비교적 건축 감리 규정이 낮은편. 
4. 건설기준의 일부만 적용되어 건축이 쉬운편(주차대수 및 소음기준, 외벽 두께 등)
5. 필요성이 낮은 의무시설 제외 건축 가능.(조경, 비상급수시설, 관리사무소 등)

 

3) 실거주입장 장단점

1. 저렴한 가격에 입주 가능.
2. 주차공간 부족 우려 ( 건설기준의 일부만 적용됨)
3. 소음 및 배치 등 건설기준이 일부만 적용되어 소음 발생 가능.

도시형 생활주택 투자

도시형 생활주택 투자를 하기위해서는 내가 지금 어느위치에 있느냐가 가장 중요합니다.

내가 건축주라면? 내가 실거주 할 생각이라면? 내가 분양을 받아 투자할 생각이라면? 
대출이 걱정이시라면, 내가 무주택자인지, 유주택자인지, 현금상황이 어떤지에 대해서도 파악이 필요하겠죠. 

예를들어 내가 무주택자인데, 도시형생활주택을 전용면적 20m2 이상의 것을 청약 당첨 되었다면, 추후 무주택자 가격을 유지할수 없어 일반 아파트의 청약에도 응할 수 없겠습니다. 이러한 경우라면 정말 억울하겠습니다.

내가 유주택자의 경우, 현금 상황도 괜찮고, 도시형생활주택을 투자하여 1~2인가구의 세를 받아 이자를 탕감할 정도의 수익을 거둔다면 투자해도 괜찮은 상황이겠죠.

이렇듯, 도시형 생활주택을 투자 하실때는 본인의 위치가, 상황이 어디인가가 가장 중요하겠습니다.
청약정보가 나왔을때도, 도시형 생활주택의 장단점을 잘 고려하시어, 청약에 응하시면 좋겠습니다.