공공임대, 민간임대주택 이란? (주택 보증금,보증보험)

공공임대, 민간임대

요즘 민간임대주택 청약이 아주 인기입니다. 단순히 청약통장이 없어서, 진입장벽이 높아서 그런 걸까요? 임대주택이란 무엇인지 알아보고, 어떤 장점이 있는지 파 해쳐 보고, 민간임대 주택 보증금 대출은 가능한 건지 알아봅시다.

임대주택이란? 

임대 또는 임대한 후 분양 전환을 할 목적으로 공급하는 주택으로 크게 두 가지로 나눌 수 있습니다.

공공주택 특별법에 따른 '공공임대주택'과
민간임대주택에 관한 특별법 에 따른 '민간임대주택'으로 구분합니다.

임대주택은 기본적으로 임대 즉 빌려서 집을 살게 해주는 개념입니다.
공공임대주택의 목적은 내 집 마련이 어려운 계층의 주거보장을 위한 정부의 공적자금을 통해 주택을 공급하고 무주택 서민의 주거 안전망을 구축하는 데 있습니다.

더 크게 생각하여보면 부동산 시장에서 정부가 아파트를 임대로 풀어주면서, 주거시설 불충분으로 인한 사회불안 등 주택시장 안정화를 꾀하는 방법 중에 하나입니다. 

	임대주택
	공공임대주택		민간임대주택
종류	공공건설 임대주택	공공매입 임대주택	민간건설임대주택	민간매입임대주택
건설이유	자력으로 내집마련이 어려운 계층의 주거보장.		임대사업자가 임대를 목적으로하여 민간의 자금으로 건설한 임대주택.	임대사업자가 매매등으로 소유권을 취득하여 임대하는 민간임대주택.
			장기적으로 주택임대를 하여주고, 임대료를 받아
공급기관	- 국가, 지자체의 재정을 이용하여 공공사업에 의하여 조성된 택지에 건설 임대.  - 지자체 (시,도,군)  - 지방공사(LH공사, SH공사,경기도시공사, 강원도시공사등)		- 모아엘가, 래미안, 포스코 등 우리가 흔히 알고있는 건설사들이 공급기관에 해당한다.
예시	신혼의망타운, 행복주택,국민임대, 장기전세 등		춘천 모아엘가 비스타 2차, 대구 호반써밋 하이브파크 민간임대 등.

 

 

민간임대 아파트는 왜 인기가 많을까?

1) 청약통장이 필요 없다.
2) 무제한 전매와 양도세가 없다.
3) 세금절약이 된다. (취득세 보유세가 없다.)
4) 주택수로 산입 되지 않아 다주택자도 보유가 가능하다.

 

 

 

 

 

임대주택 보증금 대출될까? 

HUG보증 꽉 찬 다주택자도 중도금 대출을 받을 수 있을까 고민이 많은 살 겁니다.

민간임대아파트를 분양받게 되면, 건설 시간 동안의 중도금 대출이 발생하게 되는데, 중도금 대출은 건설사마다 다르겠지만, HUG 주택도시 보증과 시행사 자체보증으로 나위게 되는데, 중도금이 시행사 자체보증이라면 큰 부담이 없을 것이겠지만, 이미 분양권이 있으신 분들이 시라면 HUG보증이 꽉 차 고민이 되실 겁니다.

아파트 분양권은 주택구입자금 보증이고, 민간임대 아파트 분양권은 주택 임차에 관한 보증이기 때문에, 서로 별개의 개념이라고 보시면 되겠습니다.

따라서, 민간임대주택 보증금의 경우 일반적으로는 일반 전세대출로 진행하여야 합니다. 
하지만 무조건 대출이 되는 것은 아니므로 발품을 팔아야 대출을 원활하게 진행할 수 있으니, 인터넷상에 의존하지 마시고 꼭 건설사와 연계된 은행에 직접 문의하시는 게 좋을 것 같습니다.

 

 

민간임대주택 보증보험 꼭 가입해야 할까?

2020.08.18 민간임대주택법의 개정으로 지방자치단체에 등록한 임대주택(지방자치단체가 아닌 세무서에만 사업자 등록을 하였거나, 사업자등록을 하지 않은 태 임대 주고 있는 주택은 제외)은 의무적으로 보증보험에 가입하여야 합니다.

법 개정 당시 2020.08.17 이전 등록한 임대주택은 1년의 유예기간이 적용되어 보증보험 가입을 늦출 수 있었으나, 이제는
2020.08.18 갱신되는 임대차 계약분부터는 모든 임대주택이 보증보험에 가입하여야 합니다.
보증보험 가입이 선택이 아닌 필수가 된 것이지요.

다만, 임대주택의 경우 예외적으로 보증보험에 가입하지 않아도 되는 경우가 있습니다.

임대보증금에 비해 주택 가격이 월등히 높으면 보증보험을 가입하지 않아도 됩니다.
보증보험의 가입을 의무화한 데는, 임차인의 임대보증금 반환을 보장해주고자 하는 것이기 때문이죠.
(주택 가격이 임대보증금 가격보다 월등히 높다면 보증금 반환의 위험이 낮을 테니까요.)