윤석열 당선자 부동산 공약 분석 - 부동산 공약은 아는데 부동산 공약을 어떻게 적용할 것인가 ?

이번 윤석열 정부의 부동산 시장에 대한 목표는 부동산 폭등을 시키는 것이 아니라, 현재의 부동산을 정상화 시키는 것입니다. 절대 부동산 값을 잡아줄꺼란? 오해? 기대? 는 없으셔야 할 것 같습니다.

정상화라는 의미는 현재의 시장에 맞는 가격 형성을 말하는 것이 겠지요. 아무래도 급작스럽게 부동산 시장이 급등하면서, 지금 시장 상황에서는 급등한 가격을 잠재울 만한 무언가를 내놓을 것으로 보입니다. 

 

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1. 부동산 공급 확충

• 임대주택의 공급보다는 민간을 통한 공급확대를 추진
• 민간임대 주택사업자 제도 다시 활성화 될 수 있음.
• 1인 법인이라고 한창 유행했었는데, 아마 그것이 활성화될 것 같음.

 

 

 

2. 용적률 상향

• 도심지역, 준공업지역, 역세권 개발
• 소규모 정비사업 용적률 상향
  (많은 개발정책이 현재 밀려있는 상황으로 용적률 상향은 어쩔 수 없는 상황인 것 같습니다.)

 

3. 재건축 정밀안전진단 조건 완화

• 30년 이상 공동주택 정밀 안전진단 면제 추진
• 구조 안전선 기준 사향.
• 재건축 초과이익 환수제 완화

 

4. 1기 신도시 재정비

• 안전진단과 이어지는 부분으로 초기에 건축된 30년 이상의 공동주택이 많은 1기 신도시 위주로 재건축 가치가 높은 곳이 수혜를 입을 것으로 예상됨.
• 1기 신도시의 토지용도변경 등의 각종 규제 완화 예상
• 이번 정부의 포인트 점 아닌가 싶음.

 

5. 신속 리모델링 추친

• 리모델린 추진법 개정으로 재건축을 하지 못하는 단지들이 수혜를 받을 것으로 사료됨.
• 하지만 리모델링도 절대 쉬운 작업은 아니기 때문에, 실제로 수요로 이루어질 수 있고, 주변인프라가 좋은 곳 위주로 =결국 가격이 높은 곳 = 이 리모델링이 추진될 수 있다고 사료됨.  
  예시) 개포우성9차 -> 개포 더샵 트리에 

 

6. 분양가 상한제 규제 정상화

• 분양가 인상 예상됨.
• 공급이 부족하고 현재의 시세가 낮은곳은 시장 가격 향상을, 시세가 높은 곳은 시세 완화의 효과가 일어날 것 예상됨. 

 

7. 소규모 정비사업 활성화

• 가로주택 정비사업 등 소규모 정비사업 활성화.
• 투기방지용 입주권 양도 제한 등 예상.

 

8. 청년 소자본 창업 지원 

• 지원되는 지역의 상권활성화를 위한 정책

 

9. 임대차3법 법 개정 추진

• 바로 개정되기는 어려울 것으로 예상되나, 만약 개정이 된다면 전세매물이 많이 나오지 않을까 사료됨.
  현재의 임대차 3법은 전세를 마르게 하고 월세를 증가시켰으니, 회귀한다면, 돌아갈 수 도 있지 않을까 싶음.
  집주인들이 월세맛을 봐서 어떨지~

 

 

10. 세금 조율

1) 종부세 

• 공정시장가액 비율 조정 및 202년 수준으로 환원 예정.
• 1 주택자의 종부세 인하.
• 조정지역 다주택자, 법인 세부담 증가율 상한 인하 200% 까지.
• 보유주택 호수 차등과세를 가액 기준 과세로 전환. 
• 재산세와 종부세를 장기적으로 통합 추진 예정.

• 이렇게 시행되게 된다면, 6월 종부세 기준일 전에 바로 시행이 된다면, 다주택자, 법인 매물을 거둬 들일 것이고, 1 주택자보다 공시 가격이 낮은 다주택자가 투자에 유리하게 됨.
• 고가의 주택은 실수요 갈아타기 움직임이 나올 수 있음.

2) 양도소득세

• 다주택자 중과세율 적용 2년간 한시적 배제 및 재검토 예정.
  -> 부동산 시장 상승 기대감으로 매물 거둬들이는 등 중과세 유예 2년 동안 바로 매물이 나오지 않을 것이며, 감소 및 분산이 될 수 있고, 하락지역이 많이 생길 수 있음.
  
  

 

3) 취득세

• 1 주택자 취득세 완화
• 조정지역 2 주택 이상에 대한 누진과세 완화.
  -> 대출 및 각종 규제 완화를 통한 무주택자 의 내 집 마련 기회 확충으로 매수시장 활성화 기대할 수 있음.
  취득세 중과세율이 많이 낮아지면 낮아질수록 공시 가격이 낮은데 저평가되어있는 단지들에 대한 기대수요가 늘어날 것으로 사료됨.
• 기준가액 과세로 전환이 되는 시기가 중요한데, 종부세만 낮아지고 취득세는 늦춰진다면, 1억 미만의 소형주택은 더욱 성행할 것으로 사료됨.

 

11. ltv 규제 완화

• 규제지역 및 다주택자 대출 완화.
• DSR과 취득세 중과 완화가 같이 시행된다면 시장 전체의 급등을 유발할 수 있어 결국은 실수요 위주의 완화가 주를 이루지 않을까 사료됨.
• 현재 오늘 3월 30일 기준 신한은행을 시작으로 개인 신용대출의 한도도 늘려주는 방향으로 전환 중.

 

12. 외국인 투기성 주택거래 규제

• 가수요를 감소시키기 위한 대책. 
• 부동산 시장의 가격 급등을 막는 대책.

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대다수의 사람들이 그렇듯 윤석열 대통령 당선인이 취임식을 하기 이전부터, 주택을 보유한 사람은 상승을(사실 폭등을 기대하는 것은 아닐지요..) , 주택을 미보유자들은 내 집 마련에 대한 환경이 보장되리라는 기대로 주식시장에서는 건설주, 건자재 주 등이 훈풍이 불고 있습니다. 그만큼 부동산 시장에 대한 열망과 관심이 대단하다는 것이겠지요.

하지만 윤석열 정부가 원하는 것은 앞서 말씀드린 대로, 부동산 시장의 정상화입니다. 이전에 문재인 정부가 부동산 시장 정책의 오류로 인하여 지지율에 영향을 끼쳤던 것처럼, 윤석열 정부도 부동산 시장에서 어떻게 반응이 나오냐에 따라서 지지율에도 분명히 영향을 끼칠 것으로 사료됩니다.

지지율에 영향이 생긴다면, 다음 지방선거에도 영향을 미치기 때문에, 엄청난 급등은 당분간은 어렵지 않을까 조심스럽게 예측하여 봅니다. 

현재의 시장은 윤석열 대통령 당선인이 정부를 구축하는 동안 부동산 매물이 사라지고 있는 상황입니다. 그 이유는 부동산 가격이 오를 것이라고 예상하는 것이겠지요. 초기에는 규제 완화 ( 재건축, 리모델링, 대출규제 등의 완화)로 부동산 시장에 훈풍이 불 것으로 예상되지만, 실질적으로 부동산을 구매하는 것은 매우 중대한 문제입니다. 단순히 구매하면 내 집 마련이다 생각할 수 있지만, 유지하는 비용도 만만치 않죠. 부동산을 구매 시 취득세, 양도세, 종부세 등의 세금 문제가 해결되지 않는다면 실제로 부동산 시장에서 어떻게 반영될지는 아직 미지수인 것 같습니다. 

세금적인 면에서 원만하게 여야가 협의가 된다면 확실히 부동산 시장이 활기를 띄지 않을까 생각해 봅니다.

 

 

마무리하며....

이번 정부의 부동산 정상화를 위한 정책으로 공급을 늘린다는 것, 규제를 완화한다는 것은 그만큼 시장에 많은 매물이 나올 수 있는 환경이 된다는 것이므로, 공급이 과잉이 되면 자연히 그 가격은 하락하게 되어있습니다.

또한 실거주 위주의 정책이 나온다면, 아무리 좋은 단지라도, 실수요 매수세가 일어날 수 있는 단지만 이 살아남을 것입니다. 무조건적인 기대와 낙관론보다는 항상 어떤 정책에 시장은 어떤 반응을 보이는지 살펴보고, 현명한 투자를 이어나가야 될 것입니다.

 

2022년의 부동산 전망을 예견했던 부동산 전문가들과 현재의 상황이 어떻게 흘러가는지 비교해보면서 시장을 보아도 좋을 것 같습니다.

https://deeparomi.tistory.com/entry/%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0%EC%A0%84%EB%AC%B8%EA%B0%80%EC%9D%98-2022%EB%85%84-%EB%B6%80%EB%8F%99%EC%82%B0-%EC%A0%84%EB%A7%9D?category=1063636 

부동산전문가의 2022년 부동산 전망

 

 

 

본글은 정보전달 목적이며, 투자권유가 아님을 알려드립니다.